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Mietpreisbremse
Grundsätzlich können Mieter und Vermieter die Miethöhe zu Beginn des Mietverhältnisses frei vereinbaren. In Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse eingreift, darf die Miete aber bei Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % überschreiten.
Ausnahmen gelten für Wohnraum,
Unter der ortsüblichen Vergleichsmiete versteht man die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder unter Außerachtlassung von Betriebskostenleistungen geändert worden sind.
Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die in einer Landesverordnung als solche festgelegt wurden. In Bayern gilt die Mietpreisbremse nach der Mieterschutzverordnung seit dem 1. Januar 2022 in 203 Städten und Gemeinden.
Senkung der Kappungsgrenze
Der Vermieter kann im bestehenden Mietverhältnis vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn
Die Miete darf sich aber auch dann innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Kappungsgrenze durch Landesverordnung auf 15 % gesenkt werden. In Bayern gilt diese abgesenkte Kappungsgrenze nach der Mieterschutzverordnung seit dem 1. Januar 2022 in 203 Städten und Gemeinden. Mieterhöhungen aufgrund Modernisierung und gestiegener Betriebskosten bleiben hierbei außer Betracht.
Verlängerung der Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung
Werden Wohnräume nach Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen Dritten veräußert, kann – sofern der Mieter nicht sein gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt – der Erwerber sein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs oder einer anderweitigen angemessenen wirtschaftlichen Verwertung erst nach Ablauf von drei Jahren seit seiner Eintragung in das Grundbuch geltend machen. Diese Frist verlängert sich in bestimmten Gebieten – in Bayern seit dem 1. Januar 2022 in 203 Städten und Gemeinden – auf zehn Jahre.
Diese Sperrfrist für die Kündigung durch den Vermieter greift des Weiteren bei jedem Erwerb von vermietetem Wohnraum durch eine Personengesellschaft oder eine Erwerbermehrheit, auch wenn eine Umwandlung in Eigentumswohnungen noch nicht stattgefunden hat. Dies gilt nicht, wenn es sich um einen Erwerb durch Familien- und Haushaltsgemeinschaften handelt.
Die 203 bayerischen Städte und Gemeinden, in denen die Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn ("Mietpreisbremse"), die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % und die verlängerte Kündigungssperrfrist Anwendung finden, können Sie der Anlage zur Mieterschutzverordnung entnehmen (siehe "Rechtsgrundlagen").
Weitere Informationen zum Mietrecht enthält zudem die Informationsbroschüre "Tipps für Mieter und Vermieter", die Sie kostenlos herunterladen können (siehe "Weiterführende Links").